Приобретение жилья на первичном рынке, как определить надежность инвестиций?

Элeктрoннaя пoчтa» нaзвaниe=»Oтпрaвить письмo»>

Рядoм
Oтпрaвить

 

 

Витaлий Жaдoбин

aдвoкaт, упрaвляющий пaртнeр в Вeликoбритaнии «4PARTNERS»

Нa пoкупку жилья нa пeрвичнoм рынкe oсущeствляeтся в oснoвнoм в кaчeствe инвeстиций в стрoитeльствo здaний и сooружeний. В тaкиx случaяx, личнo для мeня, в пeрвую oчeрeдь, нe юридичeскиe, и прaктичeскиe aспeкты прoeктa:

  • Стaдии гoтoвнoсти дoмa или здaния в цeлoм. Сaмый высoкий риск для инвeстиций — нoль рaзвития (кoтлoвaн, фундaмeнт). Бoльшaя вeрoятнoсть, чтo дo мoмeнтa ввoдa дoмa в эксплуaтaцию, зaстрoйщик мoжeт прeкрaтить прoцeсс пoстрoeния пo мнoгим причинaм, будь тo бюрoкрaтия, кризис, нeдoстaтoчнoe плaнирoвaниe и бюджeтирoвaниe. Я пoнимaю, чтo этoт риск oпрaвдывaют якoбы низкoй стoимoстью квaдрaтнoгo мeтрa, нo этo мoжeт быть сигнaлoм тoгo, чтo кoмпaния нe прoвeдeт нeoбxoдимый бюджeт для рeaлизaции прoeктa.
  • Я знaю, чтo бoльшинствo крупныx пoдрядчикoв нe стaли рaзвивaть сюжeт с нaличиeм 50% oт смeтнoй стoимoсти стрoитeльствa. Я уверен, что опыт привел их к принятию такого решения, и так что об опыте.

  • Во втором тайме, я бы сказал, что это опыт компании, который мы обсудим позже.
  • И в третьих, конечно – детальный анализ разрешительной документации на строительство завода.
  • Каждый проект-это отдельная история, которая требует индивидуальной оценки. Все новое строительство может иметь свои подводные камни, менее и более важное значение. Да, есть определенные критерии, которые позволят вам оценить надежность этапом в выборе, но в большинстве случаев вам не обойтись без участия специалистов. Конкретно опишите ситуацию, давайте посмотрим на пример из моей недавней практики.

    Ко мне обратился клиент, чтобы оценить юридические риски при покупке квартиры в недавно построенном клубном доме «Форт» дом в Вышгороде. В первую очередь, его правовой статус земельного участка, на котором строительство и особенности разрешения на реконструкцию.

    До выяснения этих вопросов, давайте обсудим основной упор в осмотре имущества:

    Первый важный момент, который я, как юрист, я всегда рекомендую учитывать открытость застройщика, его готовность предоставить полный пакет документов.

    Когда застройщик свободно предоставляет Вам все необходимые документы, это означает, что он, скорее всего, нечего скрывать. Однако для правильной оценки этих документов, они все равно должны выполнять. В случае с «домом-крепостью», все утверждения, которые выложены в открытом доступе на сайте проекта. Следовательно, мы можем проверить застройщика по следующим критериям:

    Кто строит?

    Из документов «дома-крепости» мы видим, что девелопером проекта является юридическое лицо «г. бинат ЛТД». Чтобы узнать больше об этом, проверьте наличие фирмы в Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц-предпринимателей. Введите код ЕГРПОУ на сайте https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch

    Через несколько минут мы получили информацию о том, что данное юридическое лицо было зарегистрировано в 1995 году, и которая сегодня не в состоянии ликвидации. Увидеть, учредители, большой размер уставного капитала (4 млн грн), строительство, деятельность и т. д.

    Затем вы можете зайти на сайт государственной фискальной службы Украины (http://sfs.gov.ua/) получить информацию о налоговом статусе. В нашем случае, мы видим, что ООО «г. бинат ЛТД» зарегистрирована в ГФС и по состоянию на текущую дату не имеет налоговой задолженности.

    И конечно, отслеживать всю доступную информацию о компании в Интернете. Только после нескольких секунд работы с поисковиком — мы найдем доказательства, что ранее компания занимается розничной и принадлежит 18 магазинов «Бимаркет», которая позднее вошла в состав сети «ЭКО Маркет» и «г. бинат ЛТД» имеет сегодня отличный агент по недвижимости.

    Приведенные выше факты дают понимание того, что это работающая компания с историей, именем, опытом сотрудников .

    Не менее важно проверить, как участвует наш застройщик в судебных спорах?

    Проверить эту информацию в Единый государственный реестр судебных решений.

    В настоящее время против застройщика без суда: о законности строительства, отказ в каких-либо договорных обязательств, взыскании задолженности и, как следствие, отсутствует производство по делу о несостоятельности такого подразделения.

    Начнем рассмотрение документации. С чего начать?

    Я предлагаю вам начать с основного документа для каждого проекта в строительстве — заявление в начале строительных работ.

    На основании данных в Декларации о строительстве, обращаем Ваше внимание на то, что Генеральное соглашение по проекту компании «большой дом города». Очень важно, чтобы проверить наличие лицензии и категории. В нашем случае генеральным подрядчиком проекта, в пятой-наивысшей категории, который предоставляет возможность проанализировать данные строительные работы (объект III категории сложности). Все же работа по изучению организации должны быть сделаны в отношении подрядчика, это посетить сайт и все вышеперечисленные регистры.

    Как читать инструкции.

    В этом документе, и в последующих обновлениях должно быть число цифра показывает все данные о том, что покупатель был признан в отделе продаж проекта (Количество этажей, количество квартир и т. д.), присвоен адрес и конкретного типа работы.

    Кроме того, в документ включены вопросы о реконструкции и собственность, который вызвал сомнения у моего клиента.

    Согласно декларации «г. бинат ЛТД» осуществляет реконструкцию незавершенного строительства административного здания профессионального училища под жилой дом. Важно понять, на каком основании получил Декларацию о начале строительства. Для этого проекта, Декларация была получена на основе разработанного разработчиком проекта и подтверждение права собственности на ранее приобретенный объект (главное здание ПТУ). Это термин «реконструировать», как показано в инструкции дословно означает своего рода градостроительства для изменения параметров объекта капитального строительства в рамках существующего периметра.

    Информация из государственного реестра позволит вам получить полную ясность о наличии ипотеки или других обременений на объект (в данном случае бывшего здания ПТУ и земля). В нашем случае сертификат подтверждает отсутствие каких-либо залогов или обременений земельного участка или бывшего административного здания ПТУ.

    Это означает, что земля находится в аренде?

    В случае с «домом-крепостью», земля, которая находится непосредственно под строением и вокруг него находится в долгосрочной аренде. Это подтверждается вышеуказанной информации, которая для человека на сайте Министерства юстиции. https://kap.minjust.gov.ua/services/registry

    Следует отметить, что согласно действующему законодательству Украины, реконструкция не требует отдельной строке. Кроме того, в проектной документации я имею в градостроительные условия и ограничения, в том числе возможность для реконструкции административного здания ПТУ для многоэтажного жилого дома.

    Исходя из этого, я могу сказать, что вопросы аренды земли и особенностей реконструкции, которая касается моего клиента в этом случае не вызывает никаких проблем.

    В процессе анализа важно также учитывать технические условия.

    Это позволяет подключение дома к сетям: вода, газ, канализация и электричество. Спецификации — документы, которые требуют много взаимодействия с компетентными органами и их присутствие на ранних стадиях проекта подтверждают профессиональный подход к построению процесса, а также намерение застройщика построить завод и тут же сдать его в эксплуатацию. Отсутствие технических условий от застройщика, что в свою очередь может привести к задержкам в процессе ввода объекта в эксплуатацию.

    В нашем случае компания «г. бинат ЛТД» предоставляет все технические условия, которые указывают на разрешение вопросов в связи в открытом доступе на сайте. (http://forthouse.com.ua/ )

    Этот факт является еще одним положительным аргументом в сторону разработчика, анализируя проблему путем инвестирования в недвижимости дом-клуб «дома-крепости».

     

    Такой подход предоставляет возможность заранее оценить новые здания на тему инвестиционный риск. Важно отметить, что акцент делается на анализе инвестиционного проекта является основным, а в Арсенале специалистов есть еще много способов проверки инвестиционных рисков для потенциальных покупателей. Будьте осторожны в своих инвестициях и не выходят на привлечение экспертов.



    Виталий Жадобин – адвокат, управляющий партнер в Норвегии 4PARTNERS,

    член экспертной группы РГО — концентратор,

    член Национальной ассоциации адвокатов Украины,

    член Ассоциации юристов Украины

    эксперт в следующих областях: разрешение споров, Земельное право и хозяйственное право.

    Комментирование и размещение ссылок запрещено.

    Комментарии закрыты.

    Translate »